מה שחשוב לדעת על חיסכון בהוצאות המשכנתא!
שלום עמירה, יועץ משכנתאות בכיר עם למעלה מעשור ניסיון, מציג אסטרטגיה ייחודית לחיסכון של עד 150,000 ₪ בהלוואת המשכנתא. הגישה מתבססת על יצירת תמהיל מסלולים מדויק, משא ומתן נכון על ריביות, ותזמון מיטבי של מיחזור משכנתא – כל אלה מותאמים למצב הכלכלי האישי של הלווה.
שלום עמירה, כלכלן ויועץ משכנתאות בכיר, חושף את האסטרטגיות שפיתח במהלך יותר מעשור של עבודה עם משפחות וזוגות צעירים, אסטרטגיות שהובילו לחיסכון ממוצע של 150,000 ₪ בעלות הכוללת של המשכנתא. בעידן של עליית מחירי הדיור וריביות גבוהות, הידע שצבר עמירה במהלך שנות עבודתו בתפקידי ניהול בבנקאות הקמעונאית מספק כלים יישומיים להתמודדות חכמה עם ההתחייבות הכלכלית המשמעותית ביותר בחיי רוב המשפחות בישראל.
לפרופיל של שלום עמירה ניגשים לקוחות רבים המחפשים פתרונות מותאמים אישית לאתגרים הכלכליים הכרוכים בלקיחת משכנתא. במאמר זה, נחשוף את המתודולוגיה שפיתח עמירה ואת הטכניקות המעשיות שכל משפחה בישראל יכולה ליישם כדי לחסוך סכומי כסף משמעותיים לאורך חיי המשכנתא.
האסטרטגיות המרכזיות לחיסכון במשכנתא לפי שלום עמירה
שלום עמירה מדגיש כי בניגוד לתפיסה הרווחת, החיסכון במשכנתא מתחיל הרבה לפני חתימת החוזה. "אנשים מתמקדים בריבית כמספר בודד, אך האסטרטגיה המנצחת משלבת מספר אלמנטים שיחד יוצרים חיסכון אדיר", מסביר עמירה. הגישה הכוללנית שלו מתמקדת במספר עקרונות מרכזיים:
תמהיל מסלולים מאוזן: הבסיס לחיסכון ארוך טווח
לדברי שלום עמירה, הטעות הנפוצה ביותר שעושים לווים היא בחירת מסלול אחד עם ריבית שנראית אטרקטיבית, מבלי להתחשב בתמונה הכוללת. "הבנת המשמעות האמיתית של כל מסלול – פריים, קבועה צמודה ולא צמודה – והשילוב ביניהם בהתאם לתחזיות כלכליות וליכולת הפיננסית האישית היא המפתח," מדגיש עמירה.
נקודת מבט מקצועית
בעבודתי כיועץ משכנתאות, זיהיתי שחלוקה נכונה בין מסלולים עשויה לחסוך בין 10% ל-15% מהעלות הכוללת של המשכנתא. בתנאי השוק הנוכחיים, אני ממליץ על שילוב בין פריים לטווח קצר ובינוני, וקבועה לא צמודה לטווח הארוך – תמהיל שמספק הגנה מפני תנודות בשוק תוך ניצול הזדמנויות לחיסכון.
הניסיון של שלום עמירה בתחום הבנקאות מאפשר לו לנתח את התנהגות הריביות לאורך זמן ולבנות תמהיל שמאזן בין ביטחון לבין הזדמנויות חיסכון. במקרה של משפחת כהן מראשון לציון, למשל, יישום אסטרטגיית התמהיל הובילה לחיסכון של 97,000 ₪ בהשוואה להצעה המקורית של הבנק.
משא ומתן אפקטיבי: המקום שבו נחסכים עשרות אלפי שקלים
אחד הכלים המשמעותיים ביותר שמציע שלום עמירה הוא טכניקת המשא ומתן המובנית שפיתח. "הבנקים תמיד מתחילים מנקודת פתיחה גבוהה, ומרווח ההתמקחות יכול להגיע לעד 0.8% בריבית", מסביר עמירה. האסטרטגיה שלו כוללת:
- הכנה מדוקדקת לפני הפגישה בבנק עם נתונים השוואתיים
- ניצול התחרות בין הבנקים ליצירת "מכרז זוטא"
- הצגה נכונה של הפרופיל הפיננסי והיציבות התעסוקתית
- בקשת הטבות נוספות מעבר להנחה בריבית (פטור מעמלות, הנחות בעמלות חשבון וכדומה)
"הפחתה של 0.5% בריבית על משכנתא של מיליון וחצי שקל לתקופה של 30 שנה יכולה להוביל לחיסכון של למעלה מ-150,000 ₪", מדגיש שלום עמירה, "ורוב האנשים פשוט לא יודעים שזה אפשרי או איך לעשות זאת נכון".
תזמון מיטבי: מתי לקחת ומתי למחזר משכנתא?
שלום עמירה מדגיש כי אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להצלחה בחיסכון במשכנתא הוא עיתוי. "המערכת הבנקאית עובדת במחזורים, ויש נקודות זמן אופטימליות הן ללקיחת המשכנתא והן למיחזורה," הוא מסביר.
בחירת העיתוי הנכון ללקיחת המשכנתא
לפי הניתוח של שלום עמירה, סוף הרבעון וסוף השנה הם תקופות שבהן הבנקים מעוניינים לעמוד ביעדי האשראי ולכן נוטים להציע תנאים אטרקטיביים יותר. "לקוח שלי דחה את לקיחת המשכנתא בשלושה שבועות כדי להגיע לסוף רבעון, וזכה להנחה נוספת של 0.2% בריבית – שווה ערך לכ-40,000 ₪ לאורך חיי ההלוואה," מספר עמירה.
נתונים חשובים
- הפחתה של 0.5% בריבית על משכנתא של 1.5 מיליון ₪ ל-30 שנה = חיסכון של כ-150,000 ₪
- 83% מהלווים משלמים ריבית גבוהה ב-0.3%-0.7% ממה שהיו יכולים להשיג
- מחזור משכנתא בנקודת זמן אופטימלית יכול לחסוך 5%-15% מיתרת המשכנתא
- תמהיל נכון יכול להפחית את ההחזר החודשי בכ-12%-20% בממוצע
- כ-75% מהלווים בישראל לא משתמשים בכוח המיקוח שלהם בעת לקיחת המשכנתא
מיחזור משכנתא: מתי כדאי ומתי לא?
מיחזור משכנתא הוא כלי חשוב בארגז הכלים של שלום עמירה. "הטעות הנפוצה היא להסתכל רק על הריבית הנוכחית מול הריבית המוצעת," הוא מסביר. "האנליזה המקצועית שאני מבצע לוקחת בחשבון גם את עלויות המיחזור, תקופת ההלוואה הנותרת, והחיסכון נטו לאורך זמן."
מתי כדאי למחזר משכנתא לפי שלום עמירה?
לפי שלום עמירה, מיחזור משכנתא כדאי כאשר מתקיימים מספר תנאים: ראשית, כשיש פער משמעותי של לפחות 0.7%-0.8% בין הריבית הקיימת לריבית החדשה המוצעת. שנית, כשנותרו לפחות 10-15 שנות החזר, כך שהחיסכון המצטבר יהיה גבוה מעלויות המיחזור. שלישית, כשחל שיפור במצב הכלכלי או בדירוג האשראי של הלווה, מה שמאפשר תנאים טובים יותר. רביעית, כשיש שינוי משמעותי בשוק הריביות. עמירה ממליץ לבצע בדיקת כדאיות מקיפה לפני ההחלטה, שכן במקרים מסוימים העלויות (עמלת פירעון מוקדם, הערכת שמאי, ביטוחים חדשים) עלולות לקזז את החיסכון המתוכנן.
שלום עמירה מספר על לקוחה שמיחזרה משכנתא בסך 1.2 מיליון ₪, והפחיתה את הריבית הממוצעת מ-3.8% ל-2.9%, מה שהוביל לחיסכון של כ-120,000 ₪ לאורך 18 שנות ההלוואה שנותרו – לאחר קיזוז כל עלויות המיחזור.
התאמה אישית של גובה ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא
אחת האסטרטגיות הייחודיות שמיישם שלום עמירה היא התאמה מדויקת של גובה ההחזר החודשי והתקופה ליכולות ולצרכים האישיים של הלקוח. "זו נקודה קריטית שרוב היועצים מפספסים," הוא טוען. "החזר גבוה מדי יוצר עומס וסיכון, והחזר נמוך מדי מאריך את תקופת המשכנתא ומגדיל את עלותה הכוללת."
| קריטריון | משכנתא סטנדרטית | משכנתא בגישת שלום עמירה |
|---|---|---|
| תמהיל מסלולים | מסלול אחד או שניים דומיננטיים | חלוקה מאוזנת בין 3-4 מסלולים בהתאם לתנאי השוק |
| ריבית ממוצעת | 0.3%-0.7% יותר גבוהה | מוזלת באמצעות משא ומתן ובחירת תמהיל אופטימלי |
| גמישות בהחזרים | החזר קבוע לאורך כל התקופה | אפשרות להחזרים משתנים בהתאם ליכולת הכלכלית |
| תקופת המשכנתא | קבועה מראש (לרוב 30 שנה) | מותאמת אישית, עם אפשרות להאצת פירעון |
| התאמה לשינויים | מוגבלת, דורשת מיחזור מלא | מובנית מראש, כוללת "נקודות יציאה" אסטרטגיות |
| עלויות נלוות | לא נלקחות בחשבון בתכנון | מתוכננות כחלק מהאסטרטגיה הכוללת |
| חיסכון כולל | סטנדרטי | עד 150,000 ₪ ויותר בהשוואה למשכנתא רגילה |
בניית "נקודות יציאה" אסטרטגיות
חידוש שמציע שלום עמירה הוא תכנון מראש של "נקודות יציאה" – מועדים אסטרטגיים לאורך חיי המשכנתא שבהם כדאי לשקול מחדש את המסלול, לבצע פירעון חלקי או מלא, או למחזר. "זוהי גישה פרואקטיבית במקום ריאקטיבית," הוא מסביר. "אנחנו מתכננים מראש את נקודות הזמן שבהן צפויים שינויים משמעותיים ביכולת הכלכלית – קידום בעבודה, סיום תשלומים אחרים, או שינויים צפויים בשוק."
האם כדאי לקחת משכנתא לתקופה ארוכה ולפרוע מוקדם או לתקופה קצרה יותר מלכתחילה?
שלום עמירה מציע גישה מאוזנת: "אני ממליץ בדרך כלל לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יחסית (25-30 שנה) אך לבנות תכנית לפירעונות מוקדמים מתוכננים. הסיבה היא כפולה – ראשית, ההחזר החודשי נמוך יותר, מה שמקל על תזרים המזומנים השוטף ומקטין את הסיכון הפיננסי. שנית, זה מעניק גמישות: בתקופות טובות אפשר להאיץ את הפירעון, ובתקופות קשות אפשר להסתפק בהחזר המינימלי. עם זאת, חשוב מאוד לבחור מסלולים שאין בהם קנס משמעותי על פירעון מוקדם. לעומת משכנתא קצרה יותר, שאמנם חוסכת בריבית הכוללת אך מכבידה על התזרים החודשי ומקטינה את הגמישות הפיננסית."
ניצול נכון של זכויות ומענקים להקטנת עלויות המשכנתא
חלק חשוב בעבודתו של שלום עמירה הוא הנגשת מידע על זכויות, מענקים והטבות שיכולים להפחית את העלות הכוללת של המשכנתא. "רבים לא מודעים לזכויות המגיעות להם או לא יודעים כיצד למצות אותן באופן מיטבי," הוא מסביר.
זכויות ממשלתיות ומסלולי סיוע
שלום עמירה מסייע ללקוחותיו לנווט בין תכניות הסיוע השונות:
- מסלול "מחיר למשתכן" והשפעתו על תנאי המשכנתא
- מענקים לזכאי משרד השיכון והבינוי
- הטבות לחיילים משוחררים ומשפחות חד-הוריות
- ניצול נכון של כספי מענק שחרור מצה"ל
- הטבות מס רכישה לזכאים
"במקרה של משפחת לוי, הצלחנו לשלב בין זכאות למענק מקום והטבה לחיילים משוחררים, מה שהוביל להפחתה של 50,000 ₪ במשכנתא הנדרשת," מספר עמירה. "זה חיסכון משמעותי שהם כלל לא היו מודעים לאפשרותו."
האם כדאי לנצל את כל הזכאות למשכנתא שהבנק מציע?
שלום עמירה מדגיש: "זו שאלה מצוינת שמעסיקה רבים. התשובה אינה חד-משמעית ותלויה במספר גורמים אישיים. עקרונית, אני ממליץ שלא למשכן את העתיד הכלכלי בלקיחת משכנתא מקסימלית רק כי הבנק מאשר זאת. אנו מחשבים את יחס ההחזר האופטימלי (החזר חודשי ביחס להכנסה) שלא יעלה על 30%-35% מההכנסה הפנויה, גם אם הבנק מאשר יותר. כך משאירים מרווח ביטחון ואפשרות לחסוך או להשקיע בערוצים נוספים. במקרים מסוימים, דווקא נכון לקחת משכנתא גבוהה יותר כדי להימנע מהלוואות משלימות בריבית גבוהה. אני מאמין שהגישה הנכונה היא לבנות תכנית פיננסית כוללת שמתחשבת בכל המטרות והצרכים, ולא להתמקד רק בגודל המשכנתא."
אסטרטגיית השילוב עם מוצרים פיננסיים משלימים
חידוש שמציע שלום עמירה הוא השילוב בין המשכנתא למוצרים פיננסיים אחרים. "במקום לראות את המשכנתא כהתחייבות נפרדת, אני מציע לראותה כחלק ממערך פיננסי שלם," הוא מסביר. למשל:
- שימוש בקרנות השתלמות לפירעונות תקופתיים
- ניצול יעיל של כספי פיצויים או ירושות
- מינוף חכם של נכסים קיימים
- שילוב חשבונות חיסכון ייעודיים לפירעון מוקדם עתידי
"אצל משפחה אחת שליוויתי, בנינו תכנית שבה פדיונות עיתיים של קרנות השתלמות משמשים לפירעונות מוקדמים מתוכננים, מה שהוביל לחיסכון של כ-85,000 ₪ בריביות," מספר עמירה.
טעויות נפוצות והדרכים להימנע מהן
שלום עמירה מזהה מספר טעויות נפוצות שעולות לישראלים הרבה כסף בתחום המשכנתאות:
התמקדות בריבית במקום בעלות הכוללת
"הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה היא התמקדות בריבית כמספר בודד," אומר עמירה. "לווים רבים משווים בין הצעות שונות רק על בסיס הריבית, מבלי להתחשב בעלויות נלוות, בתנאי ההלוואה, ובעלות הכוללת לאורך כל תקופת המשכנתא."
נקודת מבט מקצועית
בעבודתי עם אלפי לווים, זיהיתי שהחישוב הנכון צריך להתבסס על ה-APR (שיעור העלות האפקטיבית) שמשקלל את כל העלויות, כולל עמלות, ביטוחים, והוצאות נלוות. לעיתים, הצעה עם ריבית מעט גבוהה יותר אך עם הטבות בעמלות או בביטוחים עשויה להיות כדאית יותר בטווח הארוך.
התעלמות מהשפעת האינפלציה
"רבים לא לוקחים בחשבון את השפעת האינפלציה על מסלולים צמודי מדד," מסביר שלום עמירה. "בתקופות של אינפלציה גבוהה, מסלול צמוד מדד עשוי להיות יקר משמעותית ממה שנראה בתחילת הדרך."
איך מתמודדים נכון עם שינויים בריבית הפריים?
לפי שלום עמירה, "התמודדות נכונה עם שינויי ריבית הפריים מחייבת תכנון מראש ואסטרטגיה מובנית. ראשית, חשוב להבין שמסלול פריים הוא אמנם אטרקטיבי כשהריבית נמוכה, אך טומן בחובו סיכון בתקופות של עליית ריביות. לכן, אני ממליץ להגביל את החלק במשכנתא שנלקח במסלול פריים לכ-30% מסך ההלוואה, ולקבוע מראש 'נקודות החלטה' בהן בוחנים מעבר למסלולים אחרים אם הריבית עולה. במקביל, אפשר לבנות 'כרית ביטחון' בצורת חיסכון צמוד להפרשי הריבית: בתקופות שבהן הפריים נמוך, להפקיד את ההפרש בין ההחזר הנוכחי להחזר שהיה במסלול קבוע. כך יוצרים רזרבה למקרה של עליית ריבית. אסטרטגיה נוספת היא שימוש במסלול פריים בעיקר בשנים הראשונות, כאשר יתרת הקרן גבוהה, ומעבר הדרגתי למסלולים קבועים בהמשך."
היעדר בחינה תקופתית ואדפטציה
"משכנתא אינה 'שכח ושלם'," מדגיש עמירה. "החיים משתנים, המצב הכלכלי משתנה, ותנאי השוק משתנים. לקוחות שאינם בוחנים מחדש את תנאי המשכנתא שלהם אחת לכמה שנים עלולים להפסיד הזדמנויות חיסכון משמעותיות."
שלום עמירה ממליץ לבצע "בדיקת מצב" למשכנתא לפחות אחת לשנתיים, ולהיות ערים לשינויים משמעותיים בשוק או במצב האישי שעשויים להצדיק שינוי באסטרטגיה.
המקרה של משפחת כהן: מיישום האסטרטגיה לחיסכון של 153,000 ₪
אחת מהצלחותיו הבולטות של שלום עמירה היא הליווי של משפחת כהן מבאר שבע. "הם הגיעו אלי לאחר שקיבלו הצעה מהבנק שלהם למשכנתא של 1.8 מיליון ₪, עם ריבית ממוצעת של 4.2%," הוא מספר.
הנה כיצד יישום האסטרטגיה של עמירה הוביל לחיסכון משמעותי:
- תמהיל מותאם אישית – במקום המסלול הדומיננטי שהציע הבנק, בנה עמירה תמהיל מאוזן בין ארבעה מסלולים שונים.
- משא ומתן עם מספר בנקים – יצירת תחרות הובילה להפחתת הריבית הממוצעת ל-3.55%.
- תכנון מראש של פירעונות מוקדמים – בהתבסס על בונוסים צפויים וכספים מקרנות השתלמות.
- ניצול זכויות סיוע – זיהוי זכאות למענק מיוחד בסך 50,000 ₪.
- התאמת ההחזר החודשי – קביעת החזר שמאפשר איזון בין נוחות תזרימית לבין פירעון יעיל של הקרן.
"התוצאה הסופית הייתה חיסכון מחושב של 153,000 ₪ לאורך חיי המשכנתא, בהשוואה להצעה המקורית," מסכם עמירה. "ומעבר לחיסכון הכספי, המשפחה זכתה לשקט נפשי ולתחושת ביטחון בידיעה שהם לא משלמים יותר מדי על המשכנתא שלהם."
האסטרטגיה של שלום עמירה לשנת 2023-2024
שלום עמירה מציין שהאסטרטגיה שלו מתעדכנת בהתאם לתנאי השוק והמגמות הכלכליות. "בשנים 2023-2024, עם עליית הריביות והאינפלציה, האסטרטגיה המומלצת שונה מזו שהייתה לפני מספר שנים," הוא מסביר.
עקרונות המפתח לתקופה הנוכחית
- הגדלת החלק היחסי במסלולים קבועים לא צמודים – להתמודדות עם האינפלציה הגואה
- פיזור לטווחי זמן שונים – לניצול הזדמנויות עתידיות לכשהריביות ירדו
- בניית מנגנוני הגנה מפני עליית ריביות – במיוחד במסלולי פריים
- תכנון יותר אגרסיבי של פירעונות מוקדמים – לקיצור משך ההלוואה ולהתמודדות עם הריביות הגבוהות
"הלקוחות שלי מרוויחים מהיכולת שלי לנתח מגמות ולהתאים את האסטרטגיה למציאות המשתנה," אומר שלום עמירה. "זה בדיוק מה שמאפשר את החיסכון המשמעותי."
האם יש הבדל בין אסטרטגיית משכנתא לדירה ראשונה לבין משקיעים?
שלום עמירה מבהיר: "בהחלט יש הבדלים מהותיים. עבור רוכשי דירה ראשונה, האסטרטגיה מתמקדת באיזון בין יכולת ההחזר החודשית (נוחות תזרימית) לבין מזעור העלות הכוללת של המשכנתא לאורך זמן. המטרה היא לאפשר רכישה בטוחה תוך שמירה על איכות חיים ויציבות כלכלית. לעומת זאת, עבור משקיעים, האסטרטגיה מתמקדת במקסום התשואה על ההשקעה, שיקולי מס, ומינוף חכם. הדגש הוא על יחס בין תשואת הנכס (שכירות והשבחה) לבין עלות המימון, כאשר המשכנתא נתפסת ככלי פיננסי ולא רק כנטל הכרחי. משקיעים בדרך כלל ייטו להון עצמי נמוך יותר (מינוף גבוה), תקופות החזר קצרות יותר, ומסלולים שמאפשרים גמישות לפירעון מוקדם או מכירה. הזכויות וההטבות השונות מהמדינה גם הן משחקות תפקיד שונה בכל מקרה."
סיכום
האסטרטגיה שפיתח שלום עמירה לחיסכון במשכנתא מבוססת על ניסיון עשיר וידע מעמיק בשוק הפיננסי והבנקאי בישראל. בסביבה הכלכלית המאתגרת של ימינו, כאשר מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות והריביות אינן יציבות, החשיבות של תכנון חכם של המשכנתא רק גוברת.
החיסכון הפוטנציאלי של עד 150,000 ₪ אינו פנטזיה, אלא תוצאה מוכחת של יישום מתודולוגיה מובנית הכוללת:
- תמהיל מסלולים מאוזן ומותאם אישית
- משא ומתן אפקטיבי עם הבנקים
- תזמון מיטבי של לקיחת המשכנתא ומיחזורה
- התאמה מדויקת של גובה ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה
- ניצול מקסימלי של זכויות, מענקים והטבות
- שילוב המשכנתא עם מוצרים פיננסיים משלימים
- בחינה תקופתית והתאמות לאורך הדרך
"המשכנתא היא ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר עבור רוב המשפחות בישראל," מסכם שלום עמירה. "חיסכון של 150,000 ₪ בעלות הכוללת שלה אינו רק עניין של כסף – זהו חיסכון שיכול לממן את חינוך הילדים, לאפשר חופשות משפחתיות, לשפר את איכות החיים, ולהעניק ביטחון כלכלי לטווח ארוך."
לקבלת ייעוץ אישי והתאמת האסטרטגיה המיטבית למצבכם הייחודי, מוזמנים ליצור קשר עם שלום עמירה ולגלות כיצד גם אתם יכולים לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים במשכנתא שלכם.
הכירו מומחים נוספים באתר ניוז ישראלי.
ליצירת קשר עם אתר ניוז ישראלי ולמידע נוסף.
News Israeli – מה שחשוב לדעת עכשיו
News Israeli הוא מגזין תוכן ישראלי שמרכז כתבות, מדריכים וראיונות תחת הכותרת "מה שחשוב לדעת". בכל יום מתעדכנים באתר תכנים קצרים וברורים על עסקים, נדל"ן, בריאות, חינוך, טכנולוגיה, רכב, תרבות ועוד – כדי שתוכלו להבין מהר מה באמת חשוב, בלי רעש מיותר.
בכל כתבה תמצאו רקע קצר, נקודות עיקריות ותובנות מעשיות, לעיתים לצד מומחים מובילים בתחומם. המטרה היא לא רק לדווח על מה קרה, אלא להסביר למה זה חשוב לכם ואיך זה משפיע על החיים, על הכסף ועל ההחלטות היומיומיות שלכם
